Nomisma, Dondi: “Ci sono le condizioni per una ripresa del mercato anche dal punto di vista dei prezzi”

Fonte: Idealista.it

“Sul fronte dei prezzi si stanno riducendo le flessioni. In alcune città siamo già in territorio positivo, bisogna aspettare ancora qualche mese per vedere aumentare il numero dei centri con incrementi, però siamo alla fine di una fase recessiva che è stata molto lunga e faticosa in termini di durata”. Lo ha detto a idealista news Luca Dondi dall’Orologio, amministratore delegato di Nomisma, a margine della presentazione del 2° Rapporto sul mercato immobiliare 2018 Nomisma.

Dondi dall’Orologio ha quindi sottolineato: “Oggettivamente, oggi ci sono condizioni per una ripartenza del mercato non solo dal punto di vista del numero delle transazioni, ma anche dal punto di vista dei prezzi. E’ chiaro che i tassi di incremento che ci aspettiamo non saranno particolarmente significativi, ma è già un fatto positivo che tra qualche mese cominceremo a presentare un segno ‘+’ e non un segno ‘-’”.

Aggiungendo: “A livello medio delle città un segno ‘+’ è previsto a partire dal 2020, ma a cominciare già dal prossimo anno ci saranno segni positivi in un numero maggiore di città, che non saranno più solo Milano o pochi altri centri del Nord. La realtà degli incrementi, che oggi è piuttosto limitata, comincerà a essere più diffusa già a partire dall’anno prossimo”.

In merito poi alla discrasia tra andamento delle compravendite e dei prezzi, che ormai da tempo caratterizza il mercato immobiliare, Dondi dall’Orologio ha spiegato: “C’è stata una fase troppo lunga di discrasia tra l’andamento delle compravendite e quello dei prezzi. Dopo quattro anni questa fase si sta chiudendo. Si tratta di un fenomeno che non ha precedenti storici: nessuna fase precedente del mercato immobiliare italiano ha avuto una differenza di andamento così pronunciata e marcata in termini temporali tra andamento delle compravendite e dei prezzi”.

Nel presentare i principali dati del Rapporto, l’ad di Nomisma ha sottolineato che nel passaggio dal 2014 al 2015 si è assistito a un ritorno dell’interesse per l’acquisto immobiliare e che esiste un mercato potenziale molto vasto. L’intenzione all’acquisto è grande e la proprietà rappresenta un traguardo, ma una gran parte della domanda non si traduce in transazioni a causa della dipendenza dal credito. Un elemento a favore, in questo quadro, è rappresentato dal fatto che oggi le condizioni di indebitamento sono le più convenienti.

C’è una spinta espansiva, ma sul fronte prezzi continua a registrarsi una tendenza negativa, che però si sta attenuando. E questo è un dato da tenere in considerazione. Esiste un disaccoppiamento delle dinamiche di compravendite e prezzi, ma ci sono elementi che fanno pensare che ci si stia dirigendo verso la fine di questo trend.

Altri dati interessanti sono quelli scaturiti dall’analisi dei diversi mercati, la cui evoluzione non è omogenea, e quelli riguardanti la componente investimento, che è la più attenta e attiva.

Andando più nel dettaglio di quanto evidenziato dal 2° Rapporto sul mercato immobiliare 2018 di Nomisma, quel che è emerso è che “la lenta risalita del settore immobiliare è proseguita anche nel primo semestre del 2018, nonostante il contesto macroeconomico appaia oggi meno favorevole rispetto a qualche mese fa. Il tasso di crescita dell’economia ha, infatti, evidenziato timidi segnali di rallentamento, mentre l’inflazione non accenna a scostarsi da quota 1%”. C’è poi da considerare, oltre alla situazione delle politiche interne, “il prospettato epilogo della politica monetaria accomodante della Banca centrale europea, che ha fin qui giocato un ruolo decisivo nell’alimentare la tendenza rialzista del comparto”. Attenzione però: “Seppure l’epilogo del Quantitative Easing sia ormai stato pianificato, le proiezioni di medio termine dei tassi di interesse permangono tranquillizzanti, con l’Euribor che dovrebbe mantenersi non distante dall’1% fino al 2020”.

Il Rapporto ha poi evidenziato che forte è l’incidenza delle transazioni sostenute da mutuo sul totale, attestatasi negli ultimi anni stabilmente nell’ordine del 55-60%. Questo a riprova della centralità delle politiche creditizie nell’orientamento delle dinamiche del mercato immobiliare del nostro Paese.

Riflettori accesi poi sulle intenzioni di acquisto: “Sono oltre 2,6 milioni le famiglie che manifestano ambizioni proprietarie, prevalentemente alimentate dal desiderio di miglioramento della condizione abitativa attuale o dall’esigenza di emancipazione dal nucleo di origine. La percentuale di conversione di tale fabbisogno sarà in larga parte riconducibile alla disponibilità con cui il sistema bancario accetterà le scommesse sulle future capacità di rimborso. La dipendenza da mutuo, che connota oltre l’80% della domanda potenziale, finisce inevitabilmente per rafforzare il legame tra scelte allocative delle istituzioni finanziarie e numero di compravendite immobiliari”. La gestione delle sofferenze “induce le banche alla prudenza, spingendole a sostenere solo le posizioni che appaiono meno rischiose”.

Tra la fine del 2017 e l’inizio del 2018 è stata registrata un’attenuazione della spinta espansiva, che però, a giudicare dalla nuova accelerazione registrata negli ultimi mesi, sembra un fenomeno transitorio. In particolare, “ad alimentare la domanda non è più esclusivamente il fabbisogno compresso nel corso della crisi o, più in generale, l’interesse primario, ma il ritrovato slancio della componente di investimento che, fino ad ora, si era mantenuta su posizioni attendiste”. In merito: “Il ritorno degli investitori appare un passaggio fondamentale non unicamente per aumentare il numero di transazioni, ma per riuscire finalmente a invertire il trend negativo che caratterizza ormai da un decennio i valori immobiliari”.

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