Mutui: tassi sulla via del rialzo, come aggiudicarsi il migliore?

Fonte: Idealista.it

Lo spread stabile abbondantemente sopra quota 300 punti base sta alimentando ancora una volta il timore di un prossimo rialzo dei tassi dei mutui, rendendo urgente – almeno nella percezione del problema, se non nella sua realtà – un ragionamento su cosa fare per accaparrarsi le migliori condizioni, prima che l’aria cambi. Vediamo cosa ci consigliano alcuni esperti del settore.

Lo spread a 330 rende più costosi i finanziamenti

Al momento lo spread tra Btp e Bund (ovvero la differenza di rendimento tra i titoli di stato italiani e tedeschi a dieci anni) viaggia intorno a quota 330. Il che significa che chi acquista un’obbligazione di Stato italiana decennale ne ricava un rendimento intorno al 3,4%, il che è una buona notizia per l’investitore, ma non così buona per lo Stato, né per le banche, che non riescono ad emettere obbligazioni proprie a tassi inferiori. Per loro infatti rimborsare l’obbligazione costa di più: un maggiore costo che a cascata viene redistribuito sulla totalità dei prestiti e dei finanziamenti erogati al pubblico. Tra cui anche i mutui.

Tassi mutui, crescono per effetto dello spread?

Quantificare l’effetto dell’aumento dello spread Btp-Bund sui mutui, al momento, non solo non è possibile ma è anche prematuro. Se ci sono stati aumenti diretti, infatti, sono stati di qualche decimo di punto sugli spread bancari (che non coincidono con quelli obbligazionari ma sono, invece, i tassi applicati dalle banche in aggiunta ai tassi base di mutui e prestiti). Un movimento che è in atto in realtà già da qualche mese, in considerazione del prossimo rialzo del costo del denaro (la Bce certamente alzerà i tassi di interesse da qui a qualche mese).

Secondo quanto riportato dal Corriere della Sera, gli aumenti degli spread bancari al momento si aggirano in media tra i 10 e i 70 centesimi a seconda dell’istituto erogatore: intervento che si è già ripetuto diverse volte dalla fine dell’estate. Il quotidiano ha calcolato che tra il 2011 e il 2013, con lo spread a 500 punti e in piena crisi di liquidità, l’addizionale bancaria poteva arrivare a 3,64% per i mutui a  tasso fisso e a 3,37% per quelli a tasso variabile. Oggi il livello è di 0,4% per il fisso e a 1,2% per il variabile. Data la diversa situazione di oggi, è parere concorde degli esperti del settore che il livello attuale dei tassi dei mutui, per quanto impostato su un trend rialzista che di certo si accentuerà tra il 2019 e il 2020, sia ben lontano da quel che si vide cinque o sei anni fa, quando per stipulare un mutuo si poteva arrivare a sfiorare un tasso del 6%. A meno che non si dovesse verificare, come allora, anche una stretta al credito.

Tassi mutui ancora convenienti nel 2018, ma il rialzo è in agguato

“Malgrado la manovra economica del governo stia creando tensioni a livello finanziario legate allo spread ed all’eventuale aggravio del costo del denaro – commenta Riccardo Bernardi, Chief Development Officer 24MAX, – vi sono ancora grandi opportunità di stipulare un mutuo a tassi decisamente interessanti. Tassi intorno all’1% per chi contrae un mutuo a tasso variabile e 2% per chi opta per il tasso fisso risultano ancora tra i più bassi della storia in Italia. Tale situazione, sommata ai valori degli immobili che risultano ai minimi rispetto all’ultimo decennio, continua a presentare innumerevoli vantaggi per chi oggi sta affrontando un acquisto immobiliare”.

Ad ogni modo, considerando un mutuo da 120 mila euro per una prima casa del valore di 200 mila euro, calcola il Corriere della Sera, un tasso fisso medio a vent’anni si attesta intorno all’1,63% (90 centesimi e53 euro mensili più del variabile). L’aumento rispetto alla stessa situazione a luglio è di 13 euro al mese per un tasso fisso e di 8 euro in più per un variabile. Una differenza dovuta, oltre che alle differenti politiche bancarie, anche ai tassi base: l’Eurirs, tasso di riferimento per i mutui a tasso fisso, è aumentato dall’estate dello 0,05%, mentre l’Euribor a tre mesi, riferimento per i variabili, è praticamente fermo da allora. E’ quindi vero che, se dobbiamo stipulare nuovi mutui (per quelli in essere non cambierà nulla) il momento di salire sul treno della convenienza è questo, perché non si sa quanto velocemente potrà passarci davanti. Occorre quindi per prima cosa sincerarsi di quanto tempo abbiamo a disposizione per approfittarne.

Come scegliere il mutuo migliore? I consigli degli esperti

A cosa guardare, quindi, per assicurarsi oggi il mutuo migliore? “Chi si trova a scegliere un mutuo oggi”, dichiara Ivano Cresto, responsabile mutui di Facile.it “deve considerare attentamente alcuni fattori importanti. In primis, ovviamente, la scelta del tasso  – fisso o variabile – deve essere ponderata pensando sia alla cifra e alla durata del finanziamento che si richiede sia, anche, in base alla propria propensione al rischio”.

Come scegliere, allora, tra fisso e variabile? “Per chi ha una maggiore propensione al rischio e accetta l’incognita di trovarsi magari in futuro a pagare rate di importo maggiore – risponde Cresto, –  il tasso variabile offre ancora ottime possibilità di risparmio o, al contrario, optare per il tasso fisso ci garantirà di mantenere le attuali favorevoli condizioni anche nel caso in cui la situazione macro economica cambi”.

Come valutare correttamente i costi del mutuo? “È importante analizzare non solo l’importo della rata – è parere di Cresto, –  ma anche tutti i costi del mutuo; considerare il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) e non il solo TAN, verificare se ci sono, ad esempio, costi di istruttoria, perizia o incasso rata”.

Come orientarsi tra le varie offerte? “Oggi il web offre la possibilità di confrontare con calma le proposte di molti istituti – consiglia il responsabile mutui di Facile.it, – accedere a promozioni disponibili solo online, e di farsi assistere gratuitamente da un consulente prima di recarsi in banca; questo è un elemento non solo da non sottovalutare, ma da usare assolutamente; spesso il vedersi accettare o rifiutare una richiesta di mutuo può dipendere dal fatto che si sono commessi errori in fase di presentazione della richiesta. Adesso è possibile non farlo.”

Come individuare un mutuo più adeguato alle nostre caratteristiche? “Per scegliere tra le diverse proposte, – consiglia Renato Landoni, presidente di Kiron Partners, – occorre ad esempio valutare se siamo più propensi ad accollarci un tasso fisso oppure variabile. La scelta dipende dal nostro reddito. Se abbiamo un reddito elevato allora è meglio optare per un tasso variabile, verificando poi l’andamento dei tassi perché il rimborso non diventi troppo costoso. Se abbiamo invece un reddito non elevato, e se il rapporto rata del mutuo e il reddito mensile è superiore al 30%, è opportuno optare per un tasso fisso per tutto il periodo di rimborso”.

A cosa occorre fare attenzione? “Da un lato – risponde Landoni, – è necessario valutare se sia opportuno stipulare una polizza assicurativa per garantire il reddito e l’invalidità permanente del richiedente nel caso di una perdita del lavoro. Dall’altro, in ogni caso, è bene farsi consigliare da un professionista del settore dei finanziamenti, in grado di guidarci verso le scelta giusta o eventualmente di consigliarci un cambio di prodotto durante il rimborso del mutuo”.

Attenzione, poi: “Non sempre minori costi iniziali rappresentano una vera opportunità  – avverte Antonio Ferrara, Ad di Monety. – Se decidiamo di scegliere un nuovo istituto bisogna anche capire i costi del conto corrente ed i servizi offerti dalla banca; spesso offerte a basso costo sui costi del mutuo si traducono in basso livello di assistenza nel post vendita o in elevati costi su altri prodotti (emissione di carte bancomat, carte di credito, etc.)”.

Qual è quindi il miglior mutuo? “Il miglior mutuo in generale non è sempre quello con la rata o le spese più basse – risponde Ferrara. – E’ prima di tutto quello che ci permette di realizzare i nostri progetti. Le offerte con tassi piuttosto bassi si accompagnano anche ad una particolare rigidità da parte dell’istituto erogante che si può concretizzare in un apporto significativo di mezzi propri nell’operazione o in adeguate garanzie fideiussorie. In questo delicato percorso è bene farsi accompagnare da un consulente del credito capace di guardare la proposta in maniera indipendente”.

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