Contratto preliminare di compravendita, la registrazione è obbligatoria

Fonte: Idealista.it

La registrazione del contratto preliminare di compravendita è obbligatoria. Vediamo come funziona e in cosa consistono i costi.

Innanzitutto, bisogna precisare che la stipula del contratto preliminare di compravendita, o compromesso, non è obbligatoria. Le parti, infatti, potrebbero decidere di firmare direttamente il contratto definitivo. Ma la stipula del contratto preliminare di compravendita garantisce maggiore tranquillità per il buon esito dell’affare.

Il contratto preliminare di compravendita inoltre implica la nascita di un obbligo a vendere e ad acquistare, questo vuol dire che se una delle parti è inadempiente l’altra può ricorrere al tribunale per ottenere in alternativa:

  • lo scioglimento del contratto e la restituzione dell’eventuale caparra versata, con il risarcimento del danno;
  • una sentenza che disponga il passaggio di proprietà coattivo, ossia determini ciò che il notaio avrebbe fatto.

Una volta firmato, il contratto preliminare di compravendita deve essere registrato. La registrazione obbligatoria del contratto preliminare di compravendita avviene mediante la presentazione in via telematica del contratto all’Agenzia delle Entrate con il pagamento dell’imposta di registro.

Secondo quanto previsto dalla legge, la registrazione del contratto deve avvenire entro 20 giorni dalla sottoscrizione oppure 30 giorni se il contratto è redatto con l’intervento di un notaio (ossia o con scrittura privata autenticata o con atto pubblico).

La mancata registrazione del contratto preliminare di compravenditaimplica un’evasione fiscale di minor conto che darà luogo a un eventuale accertamento fiscale. Ma attenzione, la mancata registrazione non comporta l’inesistenza dell’atto.

La trascrizione del compromesso nei registri immobiliari, che serve a garantire la prevalenza tra due acquirenti dello stesso bene, non è obbligatoria.

Per quanto riguarda i costi, sono le parti, nel loro accordo, a definire quale delle due dovrà sostenere i costi della registrazione del compromesso. Nello specifico, per la registrazione del contratto preliminare di compravendita è necessario effettuare il versamento (con modello F24) dell’imposta di registro per un importo fisso pari a 200 euro; una imposta di bollo di 16 euro da applicare ogni quattro facciate oppure ogni 100 righe del compromesso; se il compromesso prevede anche il pagamento di somme a titolo di acconto assoggettate a Iva, deve essere corrisposta una seconda imposta di registro anche questa fissa e pari a 200 euro per gli acconti-prezzo.

Secondo quanto evidenziato dall’Agenzia delle Entrate, i contratti preliminari di ogni specie sono soggetti all’applicazione dell’imposta di registro nella misura fissa di 200 euro e che per la dazione di somme a titolo di “caparra confirmatoria” è prevista l’applicazione dell’imposta proporzionale di registro nella misura dello 0,50%; per le somme dovute a titolo di “acconto sul prezzo”, relative a operazioni non soggette a Iva, è prevista l’applicazione dell’imposta di registro con l’aliquota del 3%.

Per quanto riguarda i contratti preliminari relativi a operazioni rientranti nel regime Iva, l’Agenzia delle Entrate ha sottolineato che agli acconti si applica l’imposta di registro nella misura fissa (in base al principio di alternatività Iva/registro), mentre, alla caparra, normalmente soggetta a imposta proporzionale di registro, nel caso assolva anche la funzione di acconto sul prezzo, è applicabile il trattamento fiscale previsto per gli acconti-prezzo.

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