Prima casa, parte dal rogito il calcolo del cambio residenza

Fonte: ilSole24Ore.it

Chi compra la prima casa e non risiede nel Comune ove l’abitazione è ubicata, ha tempo 18 mesi per trasferirvi la residenza; il termine decorre dalla data del rogito d’acquisto e non dal giorno di fine lavori, qualora oggetto dell’acquisto sia una casa in corso di costruzione. Così decide la Cassazione nell’ordinanza n. 9433 del 17 aprile scorso, in riforma di una sentenza della Ctr Toscana (n. 712 del 20 settembre 2016) nella quale era stato deciso, al contrario, che il termine di 18 mesi decorresse dal giorno di ultimazione dei lavori di costruzione.
La norma che regola il tema è contenuta nel comma 1, lettera a), della nota II-bis all’articolo 1 del Testo unico della legge di registro (Dpr 131/1986). Tale norma afferma che, per aversi l’agevolazione prima casa, occorre che l’immobile oggetto di acquisto sia «ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza». Si pone, dunque, il tema di comprendere se il termine di 18 mesi inesorabilmente decorra dal giorno del contratto di acquisto o se, essendo l’immobile oggetto di acquisto per qualsiasi motivo indisponibile ad essere abitato (ad esempio, perché lo occupa un inquilino, regolare o abusivo o perché vi siano lavori in corso o da eseguire ecc.), il termine possa invece decorrere dal giorno in cui l’impedimento è cessato.

 

Un tema collegato è poi quello se il contribuente possa dimostrare (per evitare la decadenza dall’agevolazione conseguente al decorso del diciottesimo mese senza che la residenza sia stata trasferita) l’esistenza di una causa di forza maggiore tale da impedire lo spostamento della residenza. Ebbene, la Cassazione, con l’ordinanza 9433/2018, ribadisce quanto già affermato con la sentenza 2527/2014, e cioè che i 18 mesi in questione si computano dalla data del rogito a meno che appunto ricorra una causa di forza maggiore, la quale, tuttavia, non ricorre nel caso del mancato completamento dei lavori di costruzione, in quanto si tratta di una situazione che non è qualificabile in termini di «inevitabilità e imprevedibilità».

La giurisprudenza di merito è invece molto più largheggiante. Se, infatti, la Ctp di Cagliari (n. 44/2015) ha deciso nello stesso senso della Cassazione, la Ctr Veneto (n. 34/2007) ha ritenuto che il termine dei diciotto mesi «decorre unicamente dal momento in cui l’immobile in corso di costruzione ed oggetto di compravendita è divenuto effettivamente idoneo all’utilizzo ed al soddisfacimento dell’esigenza abitativa». Nel medesimo senso la Ctp di Treviso (n. 26/2010) e, ancora, la Ctr Veneto che, nella sentenza n. 25/2015, ha puntualizzato che «nei diciotto mesi previsti per il trasferimento della residenza non va computato il periodo di tempo occorso per il rilascio del certificato di abitabilità».

Per Ctr Lombardia (4 gennaio 2016), il termine di 18 mesi non è perentorio, «laddove sussistano eventi impeditivi che possano aver ostacolato l’acquisizione della residenza in un dato Comune»; inoltre, secondo Ctp Reggio Emilia (16 maggio 2017), il termine di 18 mesi decorre dal giorno in cui (nella fattispecie: la costituzione di una servitù di uso pubblico, necessaria al fine dell’ottenimento del certificato di abitabilità) ricorrono tutte le condizioni occorrenti «per ottenere il certificato di conformità edilizia ed agibilità».

Nella risposta n. 5-08887 del 14 giugno 2016 a una interrogazione parlamentare presentata alla Camera dei deputati è stato rappresentato che l’agenzia delle Entrate ritiene che il termine di 18 mesi decorra dalla data del contratto di acquisto anche se si tratti di immobile in corso di costruzione; e che il contribuente può comunque validamente addurre, a suo favore, che il mancato trasferimento della residenza, è dovuto a causa di forza maggiore.

Edilizia libera: in Gazzetta l’ABC degli interventi che non richiedono permessi

Fonte: Lavoripubblici.it

Entrerà in vigore il 22 aprile 2018 il nuovo regime giuridico previsto dal Decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei trasporti 2 marzo 2018 recante “Approvazione del glossario contenente l’elenco non esaustivo delle principali opere edilizie realizzabili in regime di attività edilizia libera, ai sensi dell’articolo 1, comma 2, del decreto legislativo 25 novembre 2016, n. 222” (Gazzetta Ufficiale n. 81 del 7 aprile 2018).

Il decreto contiene in allegato un vero e proprio ABC dei principali interventi edilizi che non richiedono permessi e sono realizzabili in regime di attività edilizia libera ai sensi dell’articolo 1, comma 2, del decreto legislativo 25 novembre 2016, n. 222.

Il glossario unico, valido su tutto il territorio nazionale compatibilmente con le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali e di tutte le normative di settore sulle attività edilizie (in particolare, delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di quelle relative all’efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico, delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio), mette ordine, così, nelle molteplici interpretazioni sul suolo italiano della legge esistente che autorizza diversi lavori ad essere realizzati senza permessi, sempre nel rispetto delle leggi in materia.

A titolo d’esempio, nelle “manutenzioni ordinarie” si trovano interventi edilizi come le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici, quindi pavimentazioni, intonaci, rivestimenti, serramenti e infissi, inferriate o quelle necessarie a mantenere in efficienza gli impianti tecnologici. Nella “eliminazione delle barriere architettoniche” non servono permessi per installazioni e manutenzioni degli ascensori interni e montacarichi che non incidano sulla struttura portante, rampe, apparecchi sanitari, impianti idrici e sanitari. Per quanto riguarda le “aree ludiche ed elementi di arredo delle aree di pertinenza” sono in edilizia libera le opere senza fini di lucro, relative a barbecue in muratura, fontane, muretti, fioriere, panche, gazebo di limitate dimensioni, giochi per bambini, pergolati di limitate dimensioni, ricoveri per animali domestici, ripostigli per attrezzi, stalli per biciclette, tende, coperture leggere di arredo. Il glossario specifica, inoltre, per le “opere contingenti temporanee” di maggiori dimensioni, quali gazebo o stand, che l’installazione va effettuata previa comunicazione avvio lavori, mentre manutenzioni e rimozioni sono in edilizia libera.

Il completamento del glossario unico, in relazione alle opere edilizie realizzabili mediante Cila, Scia, permesso di costruire e Scia in alternativa al permesso di costruire, è demandato a successivi decreti da adottare con le stesse modalità.

Di seguito il link al Decreto 2 marzo 2018 con allegato il Glossario che riporta l’elenco delle principali opere che possono essere eseguite senza alcun titolo abilitativo.

Link alla Gazzetta Ufficiale