Bonus ristrutturazioni, chi ne ha diritto e come lo si può utilizzare

Fonte: Salernotoday.it/Casa

Il bonus ristrutturazioni è stato prorogato anche per il 2017 e consente di detrarre dall’IRPEF da versare, in dichiarazione dei redditi, parte dell’importo speso per interventi di miglioramento sugli immobili.

Il bonus ristrutturazioni consente una detrazione del 50% dell’importo speso, per importi fino ad un massimo di 96mila euro. Questo significa che è possibile detrarre al massimo 48 mila euro anche per ristrutturazioni per le quali sono stati spesi importi superiori a 96 mila euro. La detrazione viene poi ripartita in 10 quote annue.

Il bonus ristrutturazioni è concesso ai proprietari ma non solo, secondo l’Agenzia delle Entrate ne possono usufruire anche nudi proprietari,  titolari di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie), locatari o comodatari, soci di cooperative divise e indivise, imprenditori individuali (per gli immobili non rientranti fra i beni strumentali) e soggetti indicati nell’articolo 5 del Tuir, che producono redditi in forma associata (società semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice e soggetti a questi equiparati, imprese familiari).

Il bonus ristrutturazioni non è cumulabile con l’ecobonus per interventi di risparmio energetico che conviene di più perché con l’ecobonus la detrazione è del 65%. Se si vuole usufruire della detrazione fiscale del 50% sulle spese di ristrutturazione (magari perché non si può utilizzare l’ecobonus) occorre:

–     indicare in dichiarazione i dati dell’immobile e il titolo in base al quale lo si detiene (proprietà, affitto ecc.);

–     conservare la documentazione relativa all’immobile;

–     comunicare all’ASL tutte le informazioni sull’intervento da effettuare;

–     pagare l’esecuzione dell’intervento con un bonifico.

Acquistare casa grazie alle agevolazioni fiscali: la guida dell’Agenzia delle Entrate

Fonte: Salernotoday.it/Casa

L’Agenzia delle Entrate spiega con un vademecum i vari step da seguire per concludere l’acquisto di un immobile: le regole da seguire in modo da poter fruire di tutti i benefici previsti dalla legge quali le agevolazioni legate alla prima abitazione.

Dal calcolo delle imposte ai requisiti per le agevolazioni fiscali: l’Agenzia delle Entrate spiega con un vademecum i vari step da seguire per concludere l’acquisto di un immobile. La guida descrive, anche con esempi pratici le principali regole da osservare quando si compra una casa, in modo da poter fruire di tutti i benefici previsti dalla legge quali le agevolazioni legate alla prima abitazione.

L’obiettivo della Guida per l’acquisto della casa, relativa sia alle compravendite tra privati sia alle compravendite tra imprese e privati, è quello di fornire un utile supporto informativo alle persone fisiche che intendono acquistare un immobile e che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali.

Cosa fare prima dell’acquisto

Prima di procedere all’acquisto di una casa, è opportuno ottenere più informazioni possibili sull’immobile. Come primo passo, bisogna verificare la situazione catastale e ipotecaria del bene; a tal fine l’Agenzia mette a disposizione dei cittadini alcuni servizi come, per esempio, quello di ispezione ipotecaria che consente di individuare il proprietario dell’immobile e di controllare se ci sono ipoteche o pendenze, anche giudiziarie. L’ispezione può essere richiesta presso gli uffici provinciali – Territorio oppure online. In entrambi i casi, il servizio è gratuito se viene richiesto per i beni immobili dei quali il richiedente risulta titolare, anche in parte, del diritto di proprietà o di altri diritti reali di godimento (ispezione ipotecaria personale); rientrano nella consultazione gratuita le ipoteche “contro”, mentre sono escluse le ipoteche “a favore”.

L’opzione del contratto preliminare

Una volta accertato che l’immobile è libero da vincoli, si può procedere alla stipula del contratto preliminare, un accordo tra venditore e compratore che si impegnano reciprocamente a stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendita. Il contratto preliminare deve essere redatto in forma scritta (scrittura privata, scrittura privata autenticata o atto pubblico) e deve essere registrato entro 20 giorni dalla sottoscrizione, pagando l’imposta di registro di 200 euro, oltre all’imposta di bollo.

Il calcolo delle imposte

Quando si compra una casa, le imposte da pagare variano a seconda che il venditore sia un privato o un’impresa e l’acquisto venga effettuato in presenza o meno dei benefici “prima casa”.

Se il venditore è un privato o un’impresa, con vendita esente da Iva, l’acquirente dovrà pagare l’imposta di registro nella misura proporzionale del 9%, l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale nella misura fissa di 50 euro.

In caso contrario, chi acquista sarà tenuto a versare l’Iva al 10% cui si aggiungono le imposte di registro, ipotecaria e catastale, ciascuna per l’importo di 200 euro.

Le agevolazioni “prima casa”

Il vademecum passa poi in rassegna i requisiti per accedere al beneficio legato all’acquisto della prima abitazione. Nel caso del venditore privato o dell’impresa esente da Iva, saranno dovute l’imposta di registro proporzionale nella misura del 2%, l’imposta ipotecaria e quella catastale nella misura fissa di 50 euro. Se la vendita è soggetta ad Iva, sono dovute l’imposta di registro, quella ipotecaria e quella catastale nella misura fissa di 200 euro, oltre all’Iva ridotta al 4%. La guida ricorda che le agevolazioni “prima casa” non sono ammesse, invece, per l’acquisto di immobili appartenenti alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).

Quando si ha già una “prima casa”

Anche il contribuente che è già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa può avvalersi del beneficio fiscale, a condizione però che la casa posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto. Se questo non avviene, si perdono le agevolazioni usufruite per l’acquisto del nuovo immobile e, oltre alla maggiori imposte e ai relativi interessi, si dovrà pagare una sanzione del 30%. Inoltre, chi vende l’abitazione acquistata con le agevolazioni ed entro un anno ne compra un’altra in presenza delle condizioni per usufruire dei benefici “prima casa”, ha diritto a un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’Iva pagata per il primo acquisto agevolato.

Le Faq

La guida contiene anche un elenco di quesiti posti dai contribuenti su alcune delle casistiche più ricorrenti. Alcuni esempi: come comportarsi se si riceve un accertamento dell’imposta di registro su una compravendita immobiliare; il rapporto tra la sussistenza delle agevolazioni e il trasferimento della residenza; la possibilità di usufruire delle imposte agevolate sull’acquisto di una casa che si trova nello stesso comune in cui si possiede la nuda proprietà su un’altra abitazione.

Verifica agevolazioni prima casa: il fisco potrà entrare nel tuo immobile per accertare che risponda ai requisiti

Fonte: Idealista.it

Importante novità nel campo delle agevolazioni prima casa. Con un’innovativa sentenza la Corte di Cassazione ha dichiarato legittimo l’accesso alla casa privata per verificare la sussistenza delle condizioni dichiarate dal proprietario per ottenere i benefici prima casa.

Con la sentenza n. 13145 del 2016, la Corte di Cassazione ha dichiarato la legittimità dell’accesso presso l’abitazione, da parte dell’Agenzia delle Entrate, per la verifica del rispetto (anche) della normativa sulle agevolazioni “prima casa”. Purchè vi sia l’autorizzazione della Procura della Repubblica.

Verifica condizioni prima casa e accesso nell’abitazione

La sentenza, che ci risulta unica sull’argomento, contiene una statuizione interessante: la Corte di Cassazione, sezione tributaria, ha ritenuto legittimo l’accesso presso l’abitazione privata, operato dall’ufficio finanziario al fine di verificare la sussistenza delle condizioni – dichiarate dal contribuente – previste per l’agevolazione fiscale detta “prima casa”.

Approfondiamo la questione partendo da una breve esposizione del caso giudiziale, per poi analizzare gli aspetti giuridici considerati dalla Corte.

Per quanto qui interessa, il giudizio è originato dall’impugnazione di un’avviso di liquidazione emesso dall’Agenzia delle Entrate per la revoca dei benefici “prima casa”.

In particolare, dalla verifica “in loco”, l’abitazione viene ritenuta dall’Ufficio “di lusso” e, dunque (ex DPR 131/1986, il Testo Unico sull’imposta di registro), non ammessa all’agevolazione.

Il contribuente eccepisce l’illegittimità dell’accesso affermando che la norma di riferimento, l’art. 52 DPR 633/1972, disciplina solo l’accesso presso i locali destinati a esercizio d’impresa e professione con partita iva (anche eventualmetne contemporaneamente destinati ad uso abitativo).

L’eccezione viene respinta in tutti e tre i gradi di giudizio.

Poteri di verifica degli uffici, imposta di registro e abitazioni private

I contribuenti, dunque, affermano che l’art. 52 citato (applicabile all’imposta di registro per il doppio richiamo operato dagli artt. 53-bis, DPR 131/1986 e 33, DPR 600/1973) circoscrive l’accesso ai soli locali destinati a esercizio d’impresa e professione con partita iva.

La Corte a sua volta, parte dall’assunto che le norme di cui all’art. 52 (norma del DPR sull’IVA, quindi riferite ad attività soggette ad IVA) in parola non si attaglino facilmente alle norme sull’imposta di registro, che non toccano solo impenditori e professionisti.

Effettivamente, prosegue la Corte, le norme si prestano ad antitetiche interpretazioni: la prima ammette l’accesso per la verifica dell’imposta di registro solo in locali destinati a esercizio d’impresa e professione con partita iva (come peraltro, osserva, nella circolare 6E/2007).

La seconda ammette un accesso anche ai luoghi diversi; ma la seconda richiede innanzitutto di verificare se l’art. 52 citato contiene disposizioni compatibili con la lettura medesima.

Il grado di cassazione, ancora una volta, è dunque occasione per affrontare una questione affatto semplice. Secondo la sentenza in commento allora, deve “essere valorizzata la chiara intenzione del legislatore dl estendere i poteri d’accesso anche nei confronti di chi non è Imprenditore o professionista soggetto IVA”.

Gli argomenti a favore dell’accesso nelle abitazioni

Rileva allora la Corte che se l’art. 51 D.P.R. n. 131 già prevede espressamente l’accesso al luogo dell’azienda; allora l’ulteriore previsione di cui all’art. 53-bis, che estende (anche, con l’art. 33, DPR 600/1973) l’art. 52 cit. in materia di accessi, ispezioni e verifiche alla materia dell’imposta di registro va considerata come una previsione valevole in generale.

E, proseguendo, la Corte osserva che l’unica previsione che appare compatibile con un’applicazione in via generale delle norme è quella dell’art. 52, co.2, DPR 633, che estende gli accessi ai luoghi diversi da quelli commerciali, professionali etc. “previa autorizzazione del procuratore della Repubblica, soltanto in caso di gravi indizi di violazioni delle norme del presente decreto, allo scopo di reperire libri, registri, documenti, scritture ed altre prove delle violazioni”.

Mutui, in 10 anni surroghe per 63 miliardi. Conviene ancora cambiare?

Fonte: ilsole24ore.com

A 10 anni dal suo rilancio la surroga può a tutti i titoli definirsi un successo. Partita in sordina e fra mille problemi organizzativi, la possibilità di sostituire il mutuo passando da una banca all’altra a costo zero sancita dal Decreto Bersani ha riguardato secondo le stime di Mutuisupermarket.it prestiti per un controvalore di circa 63 miliardi di euro, in pratica più di un mutuo su 6 attualmente sul mercato è stato «surrogato». Non pochi dunque, ma la questione può essere vista anche da un punto di vista diametralmente opposto: la platea per nuove surroghe è ancora piuttosto ampia, il problema semmai è capire se e quanto il gioco valga ancora la candela.

Dieci anni di alti e bassi
Non fu facile l’avvio della surroga nella primavera 2007 e anche in parte nell’anno successivo, anche perché spesso i mutuatari che provavano a cambiare banca a costo zero lamentavano difficoltà nell’applicazione delle nuove norme. La prima vera accelerazione, dopo un periodo di inevitabile rodaggio, la si ebbe nel 2009 e negli anni immediatamente successivi, quando molti riuscirono a sostituire vantaggiosamente i prodotti stipulati negli anni precedenti a tassi (specialmente quelli con rata fissa) non certo competitivi.

La fase di stanca che è seguita fra il 2012 e il 2014 ha coinciso con il momento più acuto della crisi delle banche e con l’aumento vertiginoso degli spread praticati dagli istituti di credito (più che triplicati nel giro di 12 mesi dall’1% medio a oltre il 3%) che ha virtualmente reso poco conveniente il cambio di cavallo in corsa. L’appeal è tornato ancora nel 2015 e nei successivi due anni, nel momento in cui i nuovi mutui sono ridiventati competitivi e in questo modo hanno provocato una vera e propria corsa alla sostituzione dei prodotti (più cari) stipulati nel periodo immediatamente precedente.

Il mix tra spread in discesa e tassi ai minimi termini (l’Euribor addirittura negativo per i variabili e l’Irs ai minimi storici per i fissi) ha provocato una vera rincorsa ai mutui con finalità surroga, che hanno raggiunto circa il 30% dell’erogato nel 2015 e il 24% l’anno scorso. La spinta potrebbe però a questo punto affievolirsi, anche perché almeno i tassi Irs hanno iniziato una risalita (quello a 20 anni, per esempio, quota oggi attorno all’1,30% ben sopra i minimi dello 0,70% raggiunti a più riprese fra il 2015 e il 2016). Potenzialmente il numero dei mutui ancora da surrogare è dunque enorme, ma non per tutti l’operazione è ovviamente interessante. Non lo è per quelli stipulati negli ultimi anni, dopo la caduta degli spread e dei tassi appunto, e non lo è per quelli più «anziani», che sono magari già stati surrogati o che hanno superato la fase iniziale in cui il peso degli interessi è particolarmente rilevante ai fini della determinazione della rata.

Un’occasione per i fissi stipulati fra il 2010 e il 2013
Al momento la scelta regina degli italiani sembra essere sempre più quel tasso fisso (verso il quale si dirige il 75% delle richieste) che permette di bloccare la rata su un livello ragionevolmente contenuto per i prossimi 20-30 anni e anche per i mutui erogati con finalità di surroga la tendenza è la stessa. Per questo motivo per i prodotti accesi fra il 2010 e il 2013 il passaggio (per chi non l’avesse ancora fatto) ha la sua buona convenienza. «In quel periodo – spiega infatti Stefano Rossini, amministratore delegato di MutuiSupermarket.it – i fissi venivano stipulati a tassi che raggiungevano e in alcuni casi superavano anche il 6%, cambiare adesso potrebbe comportare in alcuni casi anche un taglio della rata mensile fino al 35%».

In futuro una stabilizzazione attorno al 10-15%
In futuro, invece, la surroga è destinata a perdere progressivamente rilevanza, non solo perché i tassi potrebbero risalire per via di un atteggiamento meno espansivo della Bce (i variabili indicizzati all’Euribor) o per l’auspicato ritorno della crescita economica (i fissi legati agli Irs), ma anche perché il bacino potenziale di mutuatari interessati tende inevitabilmente a ridursi. «Si può ipotizzare che la surroga possa stabilizzarsi attorno a una percentuale del 10-15% del totale delle erogazioni, ma i tempi di questa riduzione dipenderanno comunque dall’andamento degli indici Irs e dalle politiche di prezzo adottate dalle banche», osserva Rossini, che poi avverte: «Oltre il 2018 cambiare il mutuo sarà di elevato interesse soltanto per chi attualmente ha sottoscritto un mutuo a tasso variabile, nel caso dovessero registrarsi movimenti rapidi e ampi degli indici di riferimento Euribor».

Ristrutturazioni edilizie, la guida fiscale aggiornata delle Entrate

Fonte: Idealista.it

L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato la guida aggiornata al 14 giugno 2017 con tutte le ultime novità riguardanti il bonus edilizia. Ricordiamo che chi esegue lavori di ristrutturazione sul proprio immobile ha diritto a una detrazione Irpef del 50%, con un tetto massimo di spesa di 96.000 euro, fino al 31 dicembre 2017. A partire dal 2018 il beneficio tornerà nella misura del 36%.

Detrazioni per interventi antisismici

La legge di Bilancio 2017 ha previsto, oltre alla proroga delle detrazioni fino al 31 dicembre 2021, nuove e più specifiche regole per poterne usufruire, differenziandole a seconda del risultato ottenuto con l’esecuzione dei lavori, della zona in cui si trova l’immobile e della tipologia di edificio.

A differenza della precedente normativa, per esempio, dal 2017 l’agevolazione riguarda non soltanto gli edifici che si trovano nelle zone sismiche ad alta pericolosità (zone 1 e 2) ma anche quelli situati nelle zone a minor rischio (zona sismica 3). Inoltre, la detrazione può essere ripartita in 5 quote annuali e riguarda tutti gli immobili abitativi e non soltanto quelli adibiti ad abitazione principale o ad attività produttive.

Cessione del credito relativo alla detrazione per interventi condominali antisismici

Dal 1º gennaio 2017, in luogo della detrazione del 75 o dell’85 per cento, tutti i beneficiari (soggetti Irpef e Ires) possono scegliere di cedere il corrispondente credito ai fornitori che hanno effettuato gli interventi o ad altri soggetti privati (persone fisiche, anche se esercitano attività di lavoro autonomo o d’impresa, società ed enti). Non è possibile, invece, cederlo a istituti di credito, intermediari finanziari e amministrazioni pubbliche.

PDF icon Guida aggiornata ristrutturazione edilizia

Cresce l’interesse per la casa vacanza: in aumento l’uso investimento e gli acquisti stranieri

Fonte: Idealista.it

Novità sul fronte degli acquirenti e sulla finalità dell’acquisto per quanto riguarda la casa vacanza in Italia. Secondo l’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa – che ha analizzato l’andamento del comparto degli immobili nelle località turistiche di mare, lago e montagna nel secondo semestre del 2016 –, si riscontra una leggera contrazione della percentuale di coloro che acquistano questa tipologia immobiliare per utilizzo proprio, ma è aumentata la percentuale di stranieri ed è cresciuta la componente ad uso investimento.

Prezzi

Nel dettaglio, nel secondo semestre del 2016 si sono registrati prezzi ancora in ribasso: -1,7% per gli immobili nelle località di mare, -0,7% per quelle di lago e -2,4% per le case nelle località di montagna. Dal 2008 ad oggi le località di mare hanno perso il 38,6%, quelle di lago il 28% e quelle di montagna il 30,1%.

Compravendite, investimento, domanda straniera

L’analisi delle motivazioni di acquisto di chi si è rivolto al gruppo Tecnocasa ha fatto registrare un 6,7% di compravendite per la casa vacanza (l’anno scorso era pari al 7,4%), ma la componente ad uso investimento è passato da 16,2% a 18,6% in un anno.

In generale, è stato registrato un ritorno all’investimento immobiliare e il fatto che la casa in località turistiche è tornata ad essere di nuovo interessante per essere messa a reddito destinando l’immobile a B&B o ad attività di affitta-camere.

Negli ultimi anni, in Italia c’è stato un incremento del turismo, soprattutto straniero: nel 2017 è prevista una crescita del 4% di turisti stranieri in Italia. E proprio a proposito di stranieri, la novità più interessante emersa dall’analisi è che la percentuale di stranieri che acquista la casa vacanza nel Belpaese è passata da 7,5% di un anno fa a 12,1% del 2016.

Tipologia

La tipologia più richiesta è risultata essere il trilocale, con il 29,5%, seguito da soluzioni indipendenti (27,6%) e dal bilocale con il 25%. Chi cerca una casa al lago o in montagna desidera soprattutto uno spazio esterno (terrazzo, balcone vivibile o giardino), la vicinanza al mare o al lago e, soprattutto, la presenza dei servizi.

Gli italiani sono più orientati verso l’appartamento, sia esso bilocale o un piccolo trilocale anche perché esprimono budget che difficilmente superano i 250mila euro, mentre gli stranieri, che hanno una disponibilità di spesa più elevata, sono più propensi ad acquistare le soluzioni indipendenti.

Domanda mare in Italia

Nel secondo semestre del 2016, l’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa ha registrato ancora una diminuzione delle località di mare in Italia (-1,7%). Tra le regioni che hanno segnalato il calo maggiore ci sono il Veneto (-4,1%), il Friuli Venezia Giulia (-3,7%) e il Lazio (-3,1%). La regione che ha registrato la contrazione più contenuta è stata la Sicilia (-0,8%), seguita dalla Campania (-1,0%).

In generale, nelle località turistiche di mare è stata segnalata una ripresa delle richieste. La novità sta nel fatto che sono tornati ad acquistare gli stranieri, in particolare in Campania (Ischia, Sorrento e, in misura minore, ad Amalfi e Positano), Sicilia (nell’area di Castellammare del Golfo e Scopello) e Liguria (con un ritorno importante dei francesi nell’imperiese e agli albori nel savonese), dove gli interventi per la nascita di piste ciclabili stanno diventando un importante elemento attrattivo.

Gli stranieri amano soprattutto i borghi sul mare: acquistano infatti spesso abitazioni d’epoca, oppure soluzioni indipendenti posizionate in zone più defilate, ma con vista panoramica sul mare.

Quasi sempre hanno budget importanti, talvolta fino al milione di euro. Gli italiani invece hanno budget più bassi (al massimo si arriva a 250mila euro – 300mila euro) e per questo motivo scelgono appartamenti non lontani dal mare e se possibile con spazio esterno e vista mare. Il fronte mare ormai è appannaggio di una bassa percentuale di acquirenti.

Quello che è emerso è un ritorno all’investimento nelle località di mare: si acquista la casa con la finalità di realizzare un B&B oppure una casa vacanza da affittare. Questo si è notato soprattutto in quelle località in cui è elevata la domanda di affitti estivi. Prosegue il trend che vede anche i proprietari della casa vacanza acquistata con finalità di utilizzo personale affittarla nel periodo in cui non è utilizzata al fine di recuperare parte delle spese legate al mantenimento e alla proprietà.